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令地产股起死回生的“第二支箭”有何神通?

时间:2022-11-19
摘要:经济观察网 记者 陈月芹 编辑 张雅楠 11月8日,中国银行间市场交易商协会(以下简称交易商协会)释放了第二支箭的利好消息:由央行再贷款提供资金支持,预计可提供约2500亿元民营...


             经济观察网 记者 陈月芹 编辑 张雅楠 11月8日,中国银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)释放了“第二支箭”的利好消息:由央行再贷款提供资金支持,预计可提供约2500亿元民营企业债券融资,后续还有望扩容。
 
受此消息影响,地产股债已连涨3个交易日,前50强房企总市值累计上涨约3071亿港元。其中,旭辉控股累计涨幅超125%,碧桂园涨59%,龙光集团涨52%。
 
多个信源向经济观察网证实,央行和交易商协会是在11月4日前后向少数民营房企传递了“第二支箭”融资安排的消息,征求房企意见,并组织首批民营房企申报。
 
2018年,央行等监管部门从信贷、债券、股权三个融资渠道,采取“三支箭”的政策组合,支持民营企业拓展融资,民企债券融资支持工具即为“第二支箭”,目的是引导金融机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围,缓解民营企业信用收缩问题。
 
2500亿元融资额度的“第二支箭”,和8月以来的中债增担保性发债又有何不同?哪些房企有望入围,以及发行成本、资金用途等细则令房企十分关注。
 
首批中签者
 
11月9日,中债信用增进投资股份有限公司(以下简称“中债增”)发布了接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知,有意向的民营房企可填写《项目需求意向表》,并发送至指定邮箱,向中债增提出增信需求。
 
次日,交易商协会便官宣受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。
 
经济观察网获悉,除龙湖集团外,首批受益于 “第二支箭 ”的发行人还包括新城控股和美的置业,发行额度分别为150亿元和不低于50亿元。旭辉、碧桂园等多家民企已着手申报第二批发行。
 
一位知情人士透露,龙湖集团作为“第二支箭”计划饮头啖汤的房企,目前也仅获悉额度为200亿元、发行品种为储架式,期限、利率、资金用途等细则仍有待推进、细化。
 
《项目需求意向表》要求房企填写公司资产和债务情况,如总资产、净资产、项目意向主承销商、是否发行过公开债、境内外债券是否违约等;其次,本次意向发行品种、期限、增信金额,还需详细填写房企拟提供的风险缓释方式,如金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保增进机构反担保等。
 
一位参与申报“第二支箭”发行的房企人士透露,意向发行品种、期限、增信金额由企业自行填写,但实际额度由央行层面、交易商协会评估。例如,首批发行的其中一家民企实际获批额度比自行申请的数额还要高。
 
担保发债升级版
 
同样是中债增参与发行,“第二支箭”和担保性发债有何不同?
 
前述头部房企IR人士解释,“第二支箭”和担保性发债本质相差不大,都需要房企提供资产抵押或国企反担保、母公司反担保等,主要有4点不同:
 
一是“第二支箭”初步定量2500亿元,还有望扩容。而8月以来,第一轮担保发债中,碧桂园、旭辉、龙湖、美的、新城等6家房企通过中债增担保,融资总额仅68亿元。
 
二是本次“第二支箭”的发行,由央行牵头,央行提供再贷款资金支持,点名支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”,传递出了监管部门有意为民营房企融资纾困的信号。
 
这个“央行再贷款”意味着,商业银行或其他金融机构购买了房企的债券,可凭借购买凭证,以很低的成本去央行借到一笔等额资金,“假设金融机构买了10亿元‘第二支箭’产品,还能向央行贷款10亿元,相当于央行为之兜底,银行购买这类型产品几乎没有资金成本。如果房企违约,不良率仍归属于银行,但理论上,中债增手上还有抵押资产和国企担保”。前述房企IR人士表示,此次央行提供再贷款,能进一步打消金融机构的疑虑。
 
三是和此前的担保性发债相比,“第二支箭”明确,除担保增信、创设信用风险缓释凭证外,增加了直接购买债券等方式,支持民企发债融资。
 
四是发行成本上,中债增对民营房企收取的增信服务费率低于0.8%/年,约是首批担保性发债担保费率1.5%/年的一半。同时,还可以根据企业信用状况分档确定反担保比例,尚未违约的优质民企有望降低反担保比例。
 
上述参与申报“第二支箭”发行的房企人士透露,其和交易商协会、中债增多次对接发行事宜,在资金用途方面,“第二支箭”发行产品除了偿还项目类贷款、偿还中票等境内直接融资等常规用途外,还可用于偿还外债。至于是否可以用于项目公司开发建设,还未确定,具体须看企业获批发行后发布的募集说明书。
 
民企信用拐点
 
前述头部房企IR人士认为,此前中债增的担保发债,担保条件较严格,发行金额也较少,一家头部房企约发出10余亿元,实际融资效果难言“解渴”,背后原因是投资人不买账,银行、金融机构对地产债券还是畏手畏脚。但“第二支箭”有了央行背书,地产股债二级市场的投资人、金融机构嗅到了风向变化:金融口开始对地产行业提供支持,央行愿意对还没出险的房地产企业在信用端努力做一些修复。
 
乐观预期给整个市场情绪带来的转变非常明显。该参与申报“第二支箭”发行的房企人士认为“第二支箭”利好的释放,是民营房企信用状况的拐点,至于房地产行业的恢复仍依赖于购房者信心的恢复。
 
与地产股上涨相比,他更关注债券是否在涨,“必须是二级市场的价格跟一级发行价格处在合理区间,才是信用复苏。”他解释。
 
由于中债增在官网公开发布“第二支箭”受理方式,理论上所有房企都有申请资格,通过提交《项目需求意向表》报名。这是否意味着已出险房企也能获得该笔融资支持?
 
一位民营房企融资人士解释,中债增要求企业填写境内外债是否违约,也是对房企资产和债务成色进行分类,“首先,已出险的企业大多处在资不抵债阶段,没什么资产可用于抵押,也很难获得国企担保;其次,爆雷房企当前的主要任务是保交付,需要通过申请纾困基金或政府专项基金。房企发债,最重要的目的是修复信用,这对爆雷房企意义不大”。
 
多位房企人士对“第二支箭”持谨慎乐观态度。
 
一是龙湖的信用是民企标兵,其能发出第一单产品,对其他民企的象征意义不大,要看第二批发行名单能否有更多民企入围;
 
二是“第二支箭”的实际效果,最终要看金融机构的投资意愿。尽管有央行再融资、中债增担保,但如果出坏账,风险还是商业银行自担。据悉,央行有意向各金融监管部门发文,合力推动“第二支箭”发行。
 
第三,相关细则有待落地,如给房企的具体额度、资产认定、担保比例、资金用途等,直接关系政策的实际效力。
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